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《匯德資訊實用摘編》專刊第140301期(2013政策)
2019-07-03 10:18:55
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2013年全國房地產政策摘要

1.  國五條——2月20日,國務院常務會議出臺樓市調控“新國五條”。重申堅持執行以限購、限貸為核心的調控政策,堅決打擊投資投機性購房,要求各地公布年度房價控制目標。國務院辦公廳發布了《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》,諸如,“提高房價上漲過快城市第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率”和“對執行限購政策措施不力的地方政府進行約談和問責”等更嚴格、更細致樓市調控措施出臺。“新國五條”中規定,二手房交易中個稅按個人所得的20%征收,這項規定會抑制投資需求,影響成交量,這是房地產調控的一個正面效果。但不可避免會對居民改善性購房需求帶來抑制作用。

2.  住房保障政策——3月5日第十二屆全國人民大表大會第一次會議開幕會上提出今年保障性安居工程的建設目標是:基本建成470萬套、新開工630萬套,并繼續推進農村危房改造。4月9日住建部發布《關于做好2013年城鎮保障性安居工程工作的通知》明確要求各地適當上調收入線標準,有序擴大住房保障覆蓋范圍;在今年年底前,地級以上城市要明確外來務工人員申請住房保障的條件。與2011及2012年相比,今年保障性安居工程新開工及基本建成套數目標都有所減少。2011-2012年,全國保障房新開工套數已超過“十二五”期間3600萬套任務的半數。 2013年3月3日全國政協十二次會議提出,不僅要增加保障房供應,公平分配,更要加強保障性住房后續管理。2013年3月8日,在第十二屆全國人民代表大會第一次會議中,吳邦國強調“要建立健全保障性住房公平分配和運營機制,從而真正使低收入住房困難戶得到實惠”。

 3.  房產稅擴圍——5月24日,國務院批轉發改委《2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》,意見中要求擴大個人住房房產稅改革試點范圍,隨后發改委相關人員在記者見面會中明確表示房產稅擴圍今年將會有具體動作。不同于以往,此次中央明確提出房產稅擴圍的時間節點。從上海、重慶的試點情況來看,房產稅在短期內影響更多的是市場預期而非房價,由于試點初期稅率低、征稅范圍小,房產稅對降低房價的作用不應被過度放大。

4.  以房養老——也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。是指老人將自己的產權房抵押或者出租出去,以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式,在老人去世后,銀行或保險公司收回住房使用權,這種養老方式被視為完善養老保障機制的一項重要補充。2013年國務院印發的《關于加快發展養老服務業的若干意見》明確提出“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”,引發輿論廣泛關注。

5.  十八界三中全會房地產改革——十八屆三中全會公報中提到:要建立公平開放透明的市場規則,完善主要由市場決定價格的機制,建立城鄉統一的建設用地市場,完善金融市場體系,深化科技體制改革”以及“要加快構建新型農業經營體系,賦予農民更多財產權利,推進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置,完善城鎮化健康發展體制機制”。

6.  國土部住建部堅決遏制在建在售小產權房——十八屆三中全會開啟了全社會的改革之風,房地產行業也同樣受到影響,集體土地入市、房產稅等幾項政策受到專業極大的關注與熱議。國土部住建部表示:堅決叫停在建在售“小產權房”。因此要全面宣傳和貫徹落實好十八屆三中全會精神,正確引導輿論,向社會警示購買“小產權房”的風險,切實維護人民群眾合法權益。

7.  14城出新政加碼樓市調控——十八屆三中全會后,一時間樓市風起云涌,據權威人士透露,南京、武漢、廈門等漲幅居前的二線城市再次被住建部約談,引發二線城市加大調控,5天內6城市發新政。11月底,上海、廣州、武漢、廈門、沈陽、長沙、南京等城市相繼推出新一輪調控政策,主要內容均為收緊限購政策及加大土地供應。二三線城市加入樓市調控大軍,調控城市逐漸增多。樓市調控由一二線城市向二三線城市擴圍,“深八條”、“京七條”、“穗六條”、“滬七條”,“漢七條”等相繼出臺。

8.  京七條自住型商品房——10月23日,北京發布“京七條”,首次提出自住改善型商品住房概念。《意見》明確,自住型商品住房套型建筑面積,以90平方米以下為主,最大套型建筑面積不得超過140平方米;銷售均價,原則上按照比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右的水平確定。此外,《意見》規定,按照限購政策規定在北京具有購房資格的家庭,均可以購買自住型商品住房,兩類家庭將可優先購買:一類是北京市戶籍無房家庭(含夫妻雙方及未成年子女,單身人士須年滿25周歲),另一類是經濟適用住房、限價商品住房輪候家庭。每個符合條件的購買家庭限購一套自住房。自住型商品住房購房人取得房屋所有權證后,原則上5年內不得轉讓。此前,北京市住建委10月22日發布消息,稱2013年北京將推出2萬套自住型商品房,2014年計劃推出5萬套左右。

9.  改善棚戶區居民住房條件——中國財政部13日出臺了一系列稅收優惠政策。按照最新安排,個人首次購買90平方米以下的改造安置住房,將按1%的稅率征收契稅。此外,個人取得的拆遷補償款將免征個人所得稅。中國在全國范圍內推行棚戶區改造始于2008年。官方數據顯示,截至2012年,共改造各類棚戶區1200多萬戶,幾千萬居民住進了更好的房子。新一屆政府計劃,今后5年再改造城市和國有工礦、林區、墾區的各類棚戶區1000萬戶,其中2013年要改造304萬戶。政府表示,除提供稅收優惠外,還將通過增加財政投入、加大信貸支持、完善安置補償政策、鼓勵民間資本參與等多種手段,實現這一目標。目前,中國尚未改造的棚戶區主要分布在不發達的中西部地區、資源枯竭型城市和獨立工礦區等地。

在全國政策的大環境中,2013年海南房產政策呈現以下特點:

1.  房價控制方面,保持海口市房價基本穩定,2013年新建商品住房價格增幅不高于海口市城鎮居民人均可支配收入的實際增幅。海南省將嚴格執行國務院"國五條"中的內容,扎實做好海南房地產市場調控工作。

2.  稅收方面,海南關于賣房征20%個稅的規定與國五條細則基本無異,只是征收標準不一。

3.  房貸方面,不出臺專門的"國五條"地方細則,但堅決貫徹落實《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》精神。

4.  新政出臺以后,海南的二手房出現了短暫的逆襲,不久以后新舊房交易恢復到了之前的比例水平,房價并沒有受到太多影響。

此外,海南本土化的政策中有以下受到關注:

1.  6月14日,海口市住房保障管理中心在媒體刊發通告,長期面向社會租賃或收購房源作為廉租房、公租房房源。今年2月,海口開始收購社會房源作為廉租房和公租房,此次增加了租賃形式,這是海口首次以租賃形式增加保障房房源(備注:保障房主要包括經適房、限價房、廉租房、公租房)。海口市住房保障管理中心主任王賀清說,租賃、收購社會房源是增加保障房房源儲備的重要形式,有利于降低海口房屋空置率,且社會房源小區配套成熟、交通便利,方便保障對象就醫就業就學。目前已有約400套房源意向登記售賣給政府作為廉租房、公租房。

2.  海南省國土環境資源廳出臺《土地利用總體規劃管理辦法》,要求市縣土地行政主管部門應當建立規劃多劃基本農田使用管理臺帳,登記涉及占用規劃多劃基本農田的項目名稱、位置、面積以及核減規劃多劃基本農田面積等內容,實施動態管理,強化土地利用總體規范管理。海南省多批工作組深入市縣和省有關部門開展土地資源利用管理突出問題清理處置工作專項督導。開展土地資源利用管理突出問題的清理處置工作,旨在規范土地資源管理,盤活存量建設用地,破解土地供需“兩難”局面,提升全省經濟社會發展特別是重大項目用地的保障能力,促進土地資源節約集約和可持續利用。著重開展“批而未用”、拖欠出讓金、土地征收、農墾土地資源管理、違法違規用地、完善土地監管制度等方面的治理和規范。

3.  2012年海南省住房公積金使用率已達105.4%,如何確保資金的有效供給成為海南公積金管理部門面臨的一個新課題。省公積金管理局今年將通過組建專門行政執法隊伍等一系列有效措施,促進公積金繳存工作,以確保全年繳存額達到66億元,覆蓋率達到88%。

4.  為更好地修改完善《海南省新型城鎮化發展戰略研究報告》及城鎮化規劃,海南省政府4月24日再次召開座談會,聽取省政協委員及專家的意見和建議。在整理各方建議后,數易其稿的報告在完善后將適時公布。自3月14日開始,海口實施市內戶口遷移“一站式”服務,市內“非遷非”、“農遷農”、“農轉非”、“非轉農”或大中專畢業生落戶等戶口遷移業務,申請人憑有關手續到遷入地辦證中心或派出所申請,按有關政策和程序規定,經審核、審批后,即可實現落戶。

對于未來的的房地產市場,目前有以下預測:

1.  住房信息聯網——將成為房產稅擴圍的助推器,到時個人的房產信息將會很容易查到。原計劃2013年6月底完成,住建部百城公積金聯網計劃僅完成一半。

2.  房產稅——房產稅的擴圍是大勢所趨,市場和經濟手段將會逐漸取代政治手段對房產稅的調控,但是全面開征的日期不得而知。

3.  不動產登記——"房地合一信息系統有望對接,屆時從身份認證、信用記錄、不動產信息對個人信息進行登記記錄,房叔、房姐也會無所遁形。不動產登記條例開始起草,預計2014年6月底出臺。

4.  城鎮化——城鎮化推進過程中,房地產是直接受益行業,但還要帶動相關配套的服務業、商業等相關產業動。然而城鎮化會議一再推遲,規劃止于地方。

資料來源:

http://sjz.house.qq.com/a/20131218/000094_all.htm2013 騰訊房產,年房產政策大盤點

http://www.docin.com/p-716142167.html  豆丁網, 2013年海南房地產行業研究報告

http://news.hn.soufun.com/zt/201307/hnbpszhengce.html 搜房網,數據監控中心樓市白書之政策篇

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