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《匯德資訊實用摘編》專刊第140330期(以房養老)
2019-07-03 10:20:10
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以房養老的多面聲音

本月,根據國務院《關于加快發展養老服務業的若干意見》,保監會已起草《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見(征求意見稿)》,計劃在北京、上海、廣州、武漢四個城市進行試點。

據搜訪資訊中心,一篇名為《"老人住房反向抵押養老保險"對海南樓市重大利好》的文章認為,“這一保險的實施以為這很多老人可以有穩定地“收入”來源來海南進行養老消費”。好處主要表現在兩方面,其一是房屋出租率會有所增長,另外,如果銀行推出新的貸款項目,“未來老人通過保險金支付海南按揭款的話,將極大的促進一些養老型度假地產項目的銷售”。總之,收益的增加會促進投資,繁榮市場。

這篇文章指出,海南具有得天獨厚的自然資源,目前已經有許多老人選擇在海南養老或者是度過每年的冬季,形成了獨特的“候鳥”現象,諸如萬科,恒大等地產商紛紛在海南建設養生樓盤。未來無論是政府還是商人都可以更多關注吸引保險資金投資海南養老地產市場,加速海南養老地產的發展。同時可以帶動海南醫療、體檢、保健品等老年經濟產業鏈的整體發展。

此外,文章還注意到作為國際旅游島的海南,允許農村經濟組織以合作等形式利用集體用地發展旅游產業的政策,這樣一來,未來可以以租賃等形式建設大型養老機構,規避土地流轉等問題,同時帶動當地農民的就業,一舉多得。

以房養老的政策落實對海南省來說的確有許多機會存在,然而在全國范圍來看質疑聲層出不窮。

首先是這項政策在國際上并非主流。雖然以房養老的保險項目在一些發達國家已經實施多年,對于中國來說,有經驗可以借鑒,但是根據一些了解外國情況的人介紹,即住房反抵押貸款在國外是比較成熟的體系,但并不是意味著許多人會選擇,例如澳大利亞,甚至對這種模式敬而遠之,不到迫不得已不會選擇。根據人民網一篇《國外是怎么“以房養老”的?》,所有采取“以房養老”的發達國家,都擁有由公共財政支持的良好基本養老服務體系,“以房養老”只是一種補充性的養老選擇。

其次,以房養老涉及到對房產的評估工作和金融體系,法律問題等多方面,網易新聞中的文章《“以房養老”要有公益性方能走得更好》認為,國外“以房養老”的優勢在于,房產價值評估和保險金融體系相對健全,排除了人們對風險的擔憂,同時房產不是支柱產業,孩子對老人房產的依賴性不強。這篇文章還提出建議,在房產評估上做到客觀公正,并有一定的延續和靈活性,最大化保障房產所有者的利益不受損失。同時,政府的法律機構或者公證機構,應當提供必要的法律援助,替老人們處理相關程序細節。只有把服務做好做細,以最大的公益性才能獲得信任的回饋。這對我們評估行業也有所啟發。目前 “沒有開展這項業務”是整體狀況。一位評估人員說:“不是沒有熱情做,而是現在缺乏統一平臺,業務割裂太嚴重。”一位保險公司高管則稱:“如果國家能給我們一個政策,允許保險業做按揭貸款業務,那么我們還是可以做的。”

另一個被中國人反復提及的障礙是倫理問題,養兒防老,反哺的意識在中國人心里根深蒂固,如果兒女不養老那將是讓老人羞恥的事情,也是許多兒女慚愧的,會受到社會輿論的質疑。受傳統觀念的影響,許多老人總想給孩子留下點財產,寧愿自己老年生活過得拮據,也不想把房子押給商業機構,覺得這樣做很沒面子(人民網, 法制日報:以房養老懸而未決待破題)。

此外,不像大多數國家,土地歸私人所有,在中國,70年產權是只攔路虎。以房養老在一些國家成為主要的養老模式,這主要取決于國外產權房不受年限限制,而中國的產權只有七十年甚至更短,老人的房子或許已經居住多年,使用權所剩不多,不管是銀行還是保險公司,出于利益考慮,都不會愿意貸款給這種即將消失或者說不確定的價值。

在中國目前的情形來看,除了產權變動,房價具有很大的不確定性。樓市風險很大,普通人通常都敬而遠之。正如法制日報:以房養老懸而未決待破題的文章所說,近年來大城市房價只漲不跌成常態,這種態勢不能不讓準備以房養老的市民產生后顧之憂,或許今天評估的房價,明天就漲上去了,抵押房屋豈不吃虧?金融保險也存在同樣的擔心,萬一房價十年河東轉河西,若干年后跌下去了,豈不虧大了?  

對于此項辦法重要的一方,保險公司來說,再有就是人口長壽風險。搜房資訊中的文章《視角:市場空間狹窄 “以房養老”獲批時機尷尬》指出,隨著生活條件的越來越好,人的壽命越來越長。保險公司屆時能否如期將房子變賣轉化成收益,存在養老人口后續安置的重要牽制。即便排除掉土地使用權到期風險,“自我理財養老”概念也會在投資理財市場的幫助下,排擠“以房養老”空間。簡單一點來說,如果個人將價值600萬元的房屋變現,進行年收益率在6-8%的理財投資。在同等居住條件下可以租住12萬元/年的房屋。個人可開支生活費用在24-36萬元/年,而且無論何時終老,自己始終有600萬元可以變現的投資資金防備不測。即便終老之后,也仍有600萬元的結余。因此,從經濟角度看,保險公司提供的養老金若不能大幅超過24-36萬元/年的生活費用,個人不會選擇以房養老。

對于“以房養老”,有激進的媒體表示不具有可行性,帶著陰謀論的觀點,認為是政府的推脫之舉,例如網易新聞,【另一面】認為《以房養老:推卸責任的大騙局》,選擇這樣的養老方式會讓老人徹底沒有依靠,失掉子女的心,也失掉房子;從最先實施“以房養老”方案的中信銀行所提出的條件來看,貸款門檻很高,正所謂,有兩套房子的不需要貸款,缺錢養老的沒房子抵押,使得政策成為空話;一方面,對于那些退休待遇十分優厚的城市人口(如機關事業單位退休人員)來說,依靠不菲的退休金便足以養老,根本就沒有“以房養老”的必要;另一方面,對于那些沒有自有產權住房如租住在廉租房、公租房中的城市低收入人口來說,雖然他們確實有養老之憂,但是又根本沒有條件和資格奢談“以房養老”。這篇文章揭露,是因為養老金萬億缺口持續擴大,所以號召以房養老就是用民眾私人財產來彌補政府支出的不足,然而“以房養老”補不齊公共養老體系的窟窿,老人需要的不是“錦上添花”而是“雪中送炭”。

許多學者和媒體呼吁雪中送炭,將養老的關注點拉倒弱勢群體身上來,南海網的文章《以房養老,農村的房子能養老嗎?》“以房養老”能否成功,最為關鍵的是農村的房子要能夠“養老”,現在城市中的房價很高,如果老人有房子,相信銀行、保險公司是樂意接受的。但城里的老人多有“養老保障”,即便是不靠“以房養老”,也不至于有多大的問題,在我看來,最大的問題恰恰是農村的老人。 農村的房子中還有很多是“小產權房”,沒有房產證,恐怕也無法“養老”。一言蔽之,如果不解決農村房子問題,“以房養老”恐怕會成為“錦上添花”,而非“雪中送炭”。。。

參考資料

http://news.hn.soufun.com/2014-03-24/12373404.htm 搜訪資訊中心,"老人住房反向抵押養老保險"對海南樓市重大利好

http://finance.people.com.cn/n/2013/0921/c1004-22980842.html  人民網,國外是怎么“以房養老”的?

http://news.163.com/14/0323/04/9O0BONOJ00014AED.html   網易新聞,“以房養老”要有公益性方能走得更好

http://business.sohu.com/20131017/n388336911.shtml  搜狐財經,國外以房養老面面觀

http://opinion.people.com.cn/n/2014/0324/c1003-24715954.html   人民網, 法制日報:以房養老懸而未決待破題

http://news.xinhuanet.com/fortune/2014-03/25/c_119925887.htm   新華網,“以房養老”保險試點靠譜么?“叫好不叫座”中有隱憂

http://news.sh.soufun.com/2014-03-24/12377597.htm  搜房資訊,視角:市場空間狹窄 “以房養老”獲批時機尷尬

http://hnrb.hinews.cn/html/2013-09/17/content_10_1.htm  海南日報,以房養老 四大困局

http://news.163.com/12/0427/00/802C2O6300014JHT.html   網易新聞,【另一面】以房養老:推卸責任的大騙局

http://www.hinews.cn/news/system/2013/09/16/016047817.shtml   南海網,以房養老,農村的房子能養老嗎?

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